前言
2021年6月26日，第九届中国产业园区持续发展论坛在上海市青浦区成功举办。华鑫置业（集团）有限公司副总经理林雪松发表了《后疫情时代华鑫智慧产业社区的经营实践》的主题演讲。在后疫情时代，华鑫置业通过运营管理智能化、企业服务精细化、经营发展数字化、产业配套特色化的经营实践，进行智慧产业社区的探索，并取得了喜人的成绩。（以下内容由论坛组委会根据会议记录整理）
图1 华鑫置业（集团）有限公司副总经理林雪松发表演讲
后疫情时代华鑫智慧产业社区的经营实践
---林雪松在第九届中国产业园区持续发展论坛上的主题报告
一、公司发展
华鑫置业是一家科技地产公司，它的控股股东上海仪电集团是市属公司，我们经常使用的随申码、城市大脑顶层设计、政府云、一网统管、一网通办等，都是上海仪电的一些项目。华鑫置业依托仪电集团打造科技地产，其主要有以下几个特征：
- 第一跨区域发展。结合仪电的智慧城市项目的发展进度，我们不仅仅局限于上海，同时也关注全国的一些资源。
- 第二依靠仪电科技平台做产城融合。
- 第三依靠仪电金融平台做产融结合。
在华鑫置业成立十周年时期，我们从最初的生态花园型的地产企业，逐步把自己发展成为服务产业型的企业。在这个过程中，我们引进了一些重量级企业，包括微软、Google开放者社区等，怎么引进它们？一方面是因为仪电跟这些企业有密切的业务联系，另一方面因为我们有着良好的生态环境和丰富的园区配套。
疫情之后，土地政策发生微妙的变化，开发大项目需要跟政府进行深度沟通，审批周期也会延长。这种情况下，我们微调一下业务发展方向。比如，对集中在市中心风貌区或位置比较好的老旧项目进行适度改造，将其价值挖掘出来，在这种情况下，从引进产业的角度来说整个开发周期将会很快。另外，产业加速器是我们重点打造的项目。大家发现疫情后中小型定制的空间需求量很大，在这方面我们目前的规模达三万平方，未来我们将花三到五年的时间把这个数字提高三到五倍，这也是我们未来发展的新动能。同时，我们一直认为，后疫情时代发展的活力就在于这些中小企业。
图2 华鑫置业产业加速器
二、智慧产业社区的探索
在疫情后，我们深切地感受到，园区运营的痛点问题在于什么？在于如何应对变化，如何保证有效率地工作。我们要做的主要是处理三方面的关系：政府、园区和企业。 首先政府要保证它的政策能够有效传达到企业，把防疫工作尽快落实到企业；另外，企业有各方面的诉求，一方面希望园区可以给予帮助，一方面希望得到政府帮助。这些都需要我们园区作为中间方去协调，去连接，去高效地执行。同时在这次疫情后，大家看到一些进口替代和线上业务的企业得到迅速发展，我们也要为这些企业做规划，更好地满足他们的需求，以更低的成本、更优的服务去为他们服务。
基于此，我们主要的应对方案分为四个方面：运营管理智能化、企业服务精细化、经营发展数字化和产业配套特色化。
1. 运营管理智能化
无人化管理是我们现在重点在推的项目。目前所有园区管理都在推进无人化，通过设备来管理整个空间。同时我们在上海试点了机器人，如使用机器人清扫街道， 使用无人值守机器人进行安防监控等。
图3 华鑫智慧园区综合运营管理平台
2. 企业服务精细化
精细化方面，我们根据企业的共性化需求制定了一些方案。疫情前走访企业很方便，但疫情后这方面不是最方便。另外，在企业规模和园区规模发展到很大的时候，这种走访实际就不一定是那么方便了，而且你不能很好地选择一些代表性的企业。而现在我们全部都推进线上互访，比如对于上千家企业，他们的需求我们通过线上模式来汇总、挖掘，然后进行实施。这种方式是非常方便的，同时效率也大幅提升。 另一方面是推进AI客户评测，这是仪电微软人工智能创新院合作的项目。比如在这个场景中，客户如果租期到期续租，租金价格和租期如何确定？常规按照市场行情做评估，定一个价格。现在为了更科学采集这些数据，我们都是用机器来模拟学习制作。这当中可以参照很多要素，包括低碳因素、人数、产业适合度，还包括履约情况、商誉、规模、发展前景等，将这些要素综合进来做一些评估。未来我们这个应用还会应用到更多的领域，包括以后的租期管理、积分管理等。
3. 经营发展数字化
在2021年1月4日《关于全面推进上海城市数字化转型的意见》发布时，我们全面启动“数字化”这项工作，通过收集历史数据，在合理合规的情况下，进行人工智能测试，做数字孪生，在一些应用场景包括招商环节进行精准投放，包括在未来开发项目的时候做产品模拟。这种情况所带来的好处在于，未来的产品非常符合客户的需求，转化率非常高。 4. 产业配套特色化
在园区中，我们要推广一些特色的产业配套，除了传统的一些商务配套之外，我们集中了产业孵化、产业加速、创新街区、公共实验室、国际幼儿园、体检中心以及网红商业等等，这些配套的导入对整个园区的粘合度、客户和园区之间的粘合度很有帮助。 
图4 华鑫置业产业配套
三、运营成果
在我们一系列的举措之下，实际所带来的结果是非常喜人的。
一是产业集聚度大幅提升，从原来15%到30%。二是园区出租率方面，现在整体出租大概在200多万平方，出租率达到95%以上。三是经营收入实现20%的增长，这也比全国经济增长幅度大一些。四是区域税收贡献，在徐汇区到达13亿到15亿左右水平，在浦东新区也达到12、13亿的水平，这对我们未来开发项目、土地资源获取、轻资产输出非常有帮助，另外产业加速器的税收常年维持在一两个亿左右的规模，未来也会进一步扩大，这也成为我们的新赛道。最后，我们的开工面积也大幅度提升，这个领域中，我们响应政府的号召，希望通过数字化来赋能管理，通过技术手段来提升我们的服务。
编辑 | 李孝增
策划 | 唐瑞哲
审核 | 甄 杰
