产业地产发展的问题分析

1  融资困难

产业地产开发周期时间较长， 后期资金投入对产业地产的开发有很大影响。随着住宅、商业等传统房地产市场调控力度加大，市场发展放缓，房地产开发商的注意力开始向方兴未艾的产业地产转移，这必然导致产业地产的竞争加剧。同时，土地获得成本增加、国内地产开发商的资金实力有限，特别是在宏观调控下银行贷款收紧的情况下，融资成为产业地产开发中日益重要的间题。

2  缺乏特色

产业地产还处于探索阶段，多数企业本身并没有自己的特色产业集群，而是盲目的寻求产业规模，结构趋同就使得企 业与企业之间的竞争加剧。尤其在全球经一体化的大趋势下，特色的产业地产更具有竞争优势，也更容易获得政府的青眯，缺乏特色将会在很大程度上限制企业产业地产的发展。

3  不利于可持续发展

现在的房地产企业良莠不齐，很难进行统一规范的管理，这也就导致了很多产 业地产并没有考虑商业、居住的含理配套 需求，发展太过单一，缺乏组织。而且力了提高招商利润，门槛过低，导致产业结构混乱，售后服务水平往往也达不到顾客的需求，不利于可持续发展。

4  风险管理体系缺失

地产行业的蒸蒸日上让房地产商高效运作，大量而离速的建设使得产品缺乏清晰含理的定位。综合国外的房地产发展经验来看，房地产泡沫终将破灭，而目前房地产的风险管理体系并不完善，风险管理在未来的地产行业里显得尤为重要，是实现企业的可持续发展的必要条件。

产业地产开发原则

1  坚持要素资源整合

在项目的建筑总体规划、产业规划、建筑单体设计以及园区功能配套等方面，要充分尊重、认识企业生产、生活的规律和需求，加强园区产业发展的针对性和入驻企业的差异性。产业地产业务除了给企业提供舒适的物理空间外，更重要的是开发商联合政府、商业伙伴等，对事关企业发展的政策、资金、技术、人才四大要素资源进行整合，提供完善的产业增值服务体系，促进入驻企业快速成长。

2  遵循市场经济规律

开发商作为市场化企业从事科技园区投资开发，必须按市场规律办事，充分发挥市场无形的手的作用，从土地供应、产业招商、物业经营、资产交易等园区开发过程中，政府、开发商与入驻企业按照契约关系，使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行力聚拢在一起，发挥帀场优化资源配置的作用，使政府、开发商与入驻企业达到价值和利益的平衡。

产业地产开发思路

1  实施复合地产开发模式

产业地产开发通过借鉴世界城市先进的规划理念，坚持以高科技产业为主导，实现业与城的有机融合，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发，即复合地产开发理念与模式。复合地产的开发模式是实现各种业态之间功能互补，相互溢价；运营的关键是安排好销售型物业与持有型物业的运营组合。

2  设定清晰的理念和标准

首先，要认识到产业地产是一项具有社会效应的事业，在整个园区的功能定位上，必须把握国家战略和区域经济发展战略两个大的方向，具有高度的社会责任感，应该坚持服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献的园区功能定位。其次，产业地产的产品须有独特的开发理念。科技新城的开发理念是以城带业、以业兴城、宜居宜业、和谐发展，目的是打造一个产业化的城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务，提升创业人员的生活品质，激发他们的创造性，提升城市的综合竞争实力。

3  打造产业服务软环境

产业地产项目开发之初，开发商就要积极与项目所在地政府以及社会商业伙伴，围绕产业发展的资本、技术、人才、市场四个要素，共同致力于产业发展要素的整合，提供一系列技术关联性强、附加值高、智力密集度高的创新增值服务，打造完善的产业服务体系软环境，包括：资本、技术、人才、市场、政策、政务、中介等方面。

产业地产盈利方式

产业地产的收入与盈利来源主要有五大方面：开发型物业的销售收入和利润，持有型物业及配套服务经营收入、利润，投资增值收益以及政府补贴。产业地产盈利构成如下图所示。

产业地产的复合性地产开发模式， 决定了产业地产的盈利模式的多元复合性，也是产业地产能够实现持续盈利的保障。产业地产的盈利模式如下图所示。

产业地产开发策略

1  提高运营管理水平

产业地产应向专业化发展， 提高竞争力。首先要建立专业化、完善的管理团队，通过提高管理营运水平而达到缩短投资回收期的目的，这将大大降低资金压力； 其次需要完善优化配套服务， 在服务方面创造最优化的利润； 最后坚持以人为本， 树立自己的企业文化， 经营出企业特色。

2  由单一化向多元化转变

需求导向的多元化发展是风险分担的有效途径， 国内已经有部分企业开始在进行多元化发展，例如2010年雅戈尔新兴科技产业园开始筹建，这是房地产企业朝多元化发展的结果， 而各级政府也积极推动产业园区的发展， 所以产业地产是未来发展的趋势。

3  大力发展配套服务

根据产业微笑曲线，地产的配套服务处于微笑曲线的边缘，所以大力发展产业附加值高的配套服务，精心挑选服务厂商，做到以顾客为主，明确产业顾客群体，将管理精细化、人性化，配以优秀的配套服务，在满足未来顾客高品质生活需求的同时，也能给企业带来高额利润。

4  产品进一步升级

随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展升级，产业地产将顺应产业主导的方向， 探寻产业升级的发展需求，向研发、办公、展示用房等其他产业需求升级。在具体设计方面，开发商从面向的客户群需求出发， 从产品的体量、功能设计、生态发展等角度人手进步提高自身产品的品质。如目前的总部基地、BDA国际企业、大道等项目都是产品升级的典型案例。

5  向二线城市扩张

由于北京、上海及广州的劳动力和土地成本有所上升， 主要的制造类企业倾向于将其工业投资转向国内的二级城市。另外在全国房地产调控下，国内房地产商以及海外基金开始关注主线城市开发的企业和项目。如全球最大的工业地产投资信托公司普洛斯已在天津苏州武汉等二线城市投建其物流园区，而新加坡集团开始着手大连软件园腾飞园区的建设。这些因素都将成为产业地产向二线城市理性扩张的诱因。

来源：现代城市研究（原文有删减）

责任编辑：李梦祺

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