——张乐群副总经理在“2016中国产业园区持续发展论坛”上的专题演讲

2016年12月3日，“2016（第四届）中国产业园区持续发展论坛”在上海陆家嘴中国金融信息中心举办。万科产业地产副总经理张乐群先生从产业地产的全生命周期的多个维度进行分享，对中国产业园区持续发展年度报告做了专题演讲。现根据演讲内容整理如下：

   刚才几位业界的大佬都分享了实际案例和业务，我就从我的产业地产工作经历和阅历来分享一下。我是90年代的留学生。1999年毕业后留在美国，有机会进入到产业地产的领域，投资产业开发。2010年海归回到中国，先在飞利浦负责大中国区的总包工程，后来去了华夏幸福负责华东大区的产业发展集团，一年前加入万科。我和各位分享一下产业地产的逻辑和方法论，还有我一些实践。
今天任浩院长和很多专家都讲了很多特别重要的理论和实践，我先来讲两个故事，希望对大家有点启发。
第一个故事，当年阿姆斯特朗在登陆月球之前，在内华达州的沙漠区体验月球的那种感受，一个印第安长者对他说，你要去月球呀，那边有我们的祖先，你帮我们带个话吧。之后就说了一连串的印第安语，他就一遍一遍的背诵下来，他也没有机会去找别人去问，他之后真的去了月球。然后他回来，他就问别人，那句话是什么意思，最后一个精通印第安语的专家哈哈大笑，就说了这话的意思：“不要相信白人的话，白人的话说的再好，都是为了得到土地”。我为什么要说这个故事呢，其实就是产业地产很多事情是说的太好，有很多东西，我们需要把它好好分析一下。
第二个故事，今天讲了很多理论和案例，这些都是大家能够遇见得到的东西，其实有很多形势是大家无法预见和看到的。一个VUCA理论，是指人们在不确定，不能够做决定，显得很模糊，在环境很特殊时候的决定。举个例子，海军陆战队去到伊拉克逮捕萨达姆之前，每个海军陆战队的成员都趴在目标附近不敢动，谁都不敢动，但是又要告诉别人前面的路怎么走。其实现实中有很多这样的状态：美元一直有这么大的波动，保险资本进入万科和格力等等事件。其实很多事情是有不确定性的，我就想通过这些事件，我们大家想想，我们做产业的应该做什么事情。真正讲起产业地产会是一个很长的时间，以前给很多大企业和产业地产开发商的高管讲金融产业地产，大概有五天的内容，今天只拿了几页给大家讲。
    其实产业发展也很简单，我想讲六条，可能有些补充，希望对大家有帮助和启发。麦肯锡大概在七十年左右就做了产业发展的六个要素，第一个就是LaborMarket，就是区域的劳动力市场是什么样的，大量的人才，本地有哪些人才来支撑产业。第二个就是Productivity，就是区域的生产力是一个什么样的规模和它成长是什么样的。第三个是区域的自然资源禀赋，比如在沙漠里，我们就无法做一个现代农场，做汽车生产更是不靠谱的事情。还有一个就是EvolutionalGlobal Financial Market，其实就是讲全球的产业的进化，这个词非常好，Evolution，进化是在现有的条件下升级和转化，进化对企业都有很大帮助。这也是麦肯锡出的一篇文章《中国的选择：抓住5万亿美元的生产力机遇》提到的，这文章非常好，非常值得我们所有做产业的人去了解中国的产业往哪走。我比较爱国，我想回国以后，能够帮助政府把这个产业做起来，第五个是EconomicImpact of Technology and Innovation 经济和技术创新的影响。最后一点Urbanization城市化和城镇化，今年对上海2040年规划我做了彻底的研究，上海产业的拓展路线图在整个区域该去哪里，做了一个叫做BabbleGraphic，中文名字叫做泡泡糖图，人才和产业的挤出是个泡泡糖的概念，向哪个方向挤出是个很大的概念，这个我也想和大家讲，这个也是很重要的信息。这六点，我回国六年，我和政府以及企业交流和拓展，在中国做产业、产业拓展和产业发展，这六个要素时时在提醒对于项目的执行和判断。
产业振兴城市的核心能力与三个价值链相关，企业、政府和资本。我们要做的事情是把每个价值链的弱关系变成强关系，如何将于政府，企业，资本之间的弱关系变成强关系，这个是做产业最重要的事情，才能形成一个促进产业相关的平台。
    打造中国产业园区产业经济发展平台五大要素：第一是政府。政府其实想做产业，全世界都是一样的，政府对于产业是有诉求的，产业能够提高区域的经济水平。经济和人口是国家或者是区域发展最重要的指标，一旦经济萎缩了，就什么都没有了。那政府的需求是什么，一个是产业标杆的特性，是地标和目的性较强的参观考察的地方，另一个则一定是税收、固定资产投资以及就业人口的增加，这在全世界都是一样的。第二是钱，也就是投资模式。如何市场化地做，我在过去的20年的经历全部是市场化在做，市场化很重要。投资模式很重要，特别类似一个基金的投资模式，如何短线的现金流，中线增值，和长线的加倍兑现。第三是企业。我们要和龙头企业合作。大企业和外资企业到一个区域来投资，无外乎三样东西：市场拓展、人才资源、政策的连续性，没有这三样东西，很难有企业来落户和投资。之前在外资企业，考察了很多城市，也发现很多地方都不适合外资企业去建工厂或研发中心。第四是平台。很多人想进入这个行当打造平台，它不是一个简单的在家里的阳台上做一个小盒子，种一点草，种一点西红柿就可以，它是一个生态系统，你要怎么去搭建这个系统是个大智慧。第五是人才。人才特别重要。人才分为三类，第一个是产业地产的操盘手，这个很重要，不是某一个行业的专家，而是很多行业的专家，必须懂投资，必须懂产业，必须懂政府，必须懂经济，必须能和所有的专家聊，才能把这个做起来。第二个是在园区里能够做产业服务的人才，服务意识很重要。第三个是整合的人才，整合资源的人才。