2016年12月3日，“2016（第四届）中国产业园区持续发展论坛”在上海陆家嘴中国金融信息中心举办。本次论坛以“软环境：持续发展新动力”为主题，并设有“软环境”、“智慧园区”、“产业地产”三个平行分论坛，现将“产业地产”分论坛观点综述如下：

 一、 坚持以产业立园，构筑园区发展灵魂

发展产业地产首先要明确一个重要问题，究竟其发展重点是地产商还是产业。上海市北高新（集团）有限公司党委书记、董事长周群在论坛中指出，产业定位决定园区地位，产业才是核心，地产是产业服务的配套基础。因此产业地产开发运营公司要有以下几个关键属性：一是产业定位；二是围绕产业需求的定制化能力和专业化人才匹配；三是与区域整体规划深度融合的基础上怎么做好服务配套；四是打造产业投资以及产业链客户之间上下游公共平台的搭建。

中房数据研究院院长陈晟也表达了对这一观点的认同，其指出，产业的导入及健康发展是产业新城的灵魂。优秀的产业新城自有一套完整的生态系统，而没有产业支撑的新城难免沦为空城。在评价运营商产业发展能力时，我们以产业开发与运营流程为切入点，从产业导入、产业佩云、创新发展三个方面出发。全面评价运营商产业发展能力。

产业地产的发展首先要进行产业定位，明确主导产业，然后在产业的基础上发展地产，地产为相关的产业做配套。然后要引进定制化的人才，在深度融合的基础上做好配套，进行产城融合——健全配套，营造氛围，打造公共服务平台。市北高新就是在现状分析的基础上，发展信息产业，围绕信息发展大数据、云计算等产业，从集聚一批纺织、服装、印刷等传统制造型企业——到率先在全市提出发展2.5产业（生产性服务业）——再到率先在全市布局云计算、大数据等战略性新兴产业。从承载上海和田地区污染企业“三废转移”功能——到单一承载城市经济功能的“产业园区”——再到如今提供产业、就业、居住、商务等城市综合配套功能的“产业社区”，从而获得快速发展。

二、 积极解读政策，寻找园区发展新方向

1、产业地产面临重大机遇

陈晟在论坛中指出，产业地产面临包括国家层面以及企业层面的重大机遇。

从国家层面而言。一、积极调整产业结构，转变经济增长模式，围绕“产业”的升级换代来撬动经济；二、城镇化作为新经济的载体和平台，是转变经济发展方式，扩大需求的重要战略。在国外需求乏力，人口红利退减一系列问题的压力下，推进新城镇化尤为迫切。

从企业层面而言。一、企业正着力从过去粗放型发展模式转向集约创新发展模式，优化产业结构、抢占产业链的高附加值，不断提升发展软实力；二、越来越多的企业积极借助资源及平台优势，通过PPP等模式介入新城建设，在产城融合发展方面的示范效应进一步扩大。

2、国家政策指明发展新方向

实际上国家的政策出台也不断产生新的方向。两个财政部的文件，一个叫双规合一，就是说在整个城镇化规划，中国的土地规划的同时，我们不会拼命的弄出来一个区域，然后高价把举牌给别人弄掉了，这是不行的。第二个叫双标合一，就是说我是施工单位，如果我在做的这个城镇化标的时候，不用再等着了，我的施工的标同时通过，那么我觉得国家应该是意识到了城镇化推动的，必须要有一个主体，或者要有封闭的体系。

《中国制造2025》的提出说明中国实施产业结构调整、产业升级的战略迈出了关键性的一步。以产业为先导，依托产业集聚，引导转移人口就近城镇化，做到以业兴城，并通过发挥产业集聚区的扩散效应，推动产城融合，这也是新型城镇化的题中之义；《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出我国将进一步完善城镇化健康发展机制，以推动产业和城镇融合发展；发改委在《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》（2016）中也提到，要因势利导，加快发展产业园区从单一园区经济向综合型城市经济转型。

三、贯彻“产城融合”理念，统筹园区发展新路径

1、什么是“产城融合”

上海闵虹集团总经理冯晓明指出，产城融合，就是以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济。同时以产业为保障，驱动城市更新和完善整体的服务配套。进一步提升土地价值，以达到产业、城市、人之间有活力，持续向上发展的模式。

产业的发展可以促使我们资本的积累，资本积累可以提高我们城市主导功能的改变，同时我们的产业发展可以提高我们的经济发展，到最后可以促经我们人到社会需求的一个提高。当我们在城市更新中做了很多的一些探索的工作，包括它的成型期，成长期，成熟期，每个阶段的发展。和产业城市人之间的关系，都是处于一种变化当中的。

2、产业园区发展阶段

纵观我国产业园区发展历史，产业园区的发展经历了3个阶段：

第一代园区：以产业招商和产业集群为主；

第二代园区：努力实现产业，商务，居住功能的复合需求，但是仅仅能够满足城市简约化需求；

第三代园区：坚持打造产业新兴城市，集居住、商业、办公、教育、休闲娱乐等多功能为一体。

3、产城融合发展路径

促进产城融合要坚持3条发展路径：一、产城规划先行，实现产城互动；二、把握产业趋势，引领产业变革；三、兼顾国际化城市竞争。

产城融合，需要的不仅是“产” “城”之间的融合，更是“产、城、人、境、意”等各方面要素的碰撞与融合，实现从产城融合向多元融合的转型，必将成为城市发展的总体趋势与方向。  

四、 强化能力，探索园区PPP发展新模式

PPP园区模式是指政府与社会资本合作，共同建设，合作运营，共担分先，共享收益。用PPP模式来进行洽商、筹划、规划，以及后期的建设和运营，已经成为大势所趋。

1、产业园区运营模式

中国国际经济咨询有限公司PPP事业部常务副总裁周勤在本次论坛中指出，中国产业园区运营模式经历着一个从传统模式到PPP/准PPP模式的迭代。

首先是传统模式，分为政府完全主导模式、新加坡裕廊模式以及二级开发运营模式。

政府完全主导模式：这是比较早期的模式，管委会直属管理，政企合一。如，苏州高新区、北京经开区；新加坡裕廊模式，也就是刚才讲的“管委会+总公司”模式：政企分离，相对市场化，由国有平台进行管理运营。如，蛇口工业区、苏州工业园、张江高科技工业园区、天津开发区；二级开发运营模式：企业只负责园区的二级开发运营，土地招拍挂，企业享有完全自主权。如联东U谷、天安数码城、亿达集团、光谷联合。

其次是（准）PPP模式，分为类特许经营模式与PPP模式。

类特许经营模式：政企合作，民营企业占主导地位。类似于特许经营权。如，华夏幸福产业新城，成都置信青羊工业园，万科前海企业公馆，重庆盈田；PPP模式：政府与社会资本合作，共同建设，合作运营，共担分先，共享收益。如，宏泰发展廊坊龙河高新区，中信汕头滨海新城。

2、进行PPP模式操作需要具备的四方面能力

（1）市场：对于区域、行业市场和宏观经济的研判。这是项目成功的关键，产业园区的运营对于所在的区域依赖性很强。几十年的发展有赖于对于引进的产业和宏观经济有较为准确的判断。

（2）策划：对于城市和项目定位的整体策划与规划。产业园区的建设运营是一个复杂的系统，在项目启动前需要做通盘考虑，做到“多规合一”， 强化城乡建设、土地利用、环境保护、文物保护、林地保护、综合交通、水资源、文化旅游、社会事业等各类规划的衔接，确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致。

（3）整合：园区运营框架的分解、组织、整合和驾驭。PPP项目的社会资本方需要通过政府采购的模式进行选取，那么就需要候选的社会资本方将未来几十年要做的事，在项目正式启动前就能够分解成各种不同的框架，并且能够熟练地组织和驾驭，不仅能够展示给政府方，给他们以信心，还要在实践中能够自如的整合各种资源。

（4）金融：对接资本市场和金融资源。产业园区项目运作过程中，各种不确定性远超单体项目，对于融资的需求也是长期持续、非线性变化的，因此需要社会资本方有强大的金融资源支持，以保持金融的血液得以持续流动。

3、产业园区应用PPP模式的难点

尽管目前园区类PPP项目层出不穷，但是普遍都能感觉到这类项目有自身一些难点不易克服。

（1）财务周期性。产业园区前期投入巨大，但是财政收入增长缓慢，投资回收期长，需要很长的周期去平滑。而目前一般PPP项目的财务模型与之不太匹配。

（2）财政承受力天花板。目前财政部门规定，PPP项目中政府每年的支出责任不超过一般公共预算的10%的天花板，其实是针对单体PPP项目的，对于园区项目来说并不合理。尤其是，产业园区PPP类项目具有一定的“生产性”，与一般的单体PPP项目的“消费性”有本质的区别，其财政投入的本质，还有待于深化认识。

（3）风险分担配置。产业园区是一类复杂型的PPP项目，不确定性远超单体PPP项目，其风险分配模型当然应该是不一样的，需要风险和收益相对等。

（4）绩效指标难设定。PPP项目的核心是按效付费。可是产业园区的绩效指标如何设定，其具有系统复杂性。

（5）回报资金的来源。在产业园区PPP项目中，土地如何处理是个需要花很多时间去探讨的问题，这就涉及到PPP项目的汇报资金来源的问题。

4、PPP模式结构设计

周勤介绍了PPP模式结构设计：

（1）整体结构：片区型PPP模式的应用。结合具体产业园区所需要的发展要素，以“基础设施PPP+产业发展”为基点，设计片区型PPP模式整体结构。

（2）PPP思路：园区内分层SPV架构。按照PPP模式思路，设计包括片区开发控股公司、PPP开发管理公司、PPP项目公司及产业投资公司等多层SPV，实现各板块的协调发展。

（3）融资安排：结构化融资。通过设计园区开发母基金、基础设施投资子基金及产业发展子基金的架构，引入银行、信托、基金、金融租赁等金融资源，为园区设计全套结构化融资方案。

（4）产业发展：整体架构助力产业。该片区综合发展应以基础设施为抓手，以产业发展为落脚点。通过PPP模式的设计，在完善集聚区基础设施投资建设的基础上上，推动园区内产业的进一步集聚与发展。

五、 加强核心价值链接，打造产业发展新平台

万科产业地产副总经理张乐群指出，产城的核心价值与三个价值有关，企业，政府，资本。我们要做的事情是把一些弱关系变成强关系，如何将于政府，企业，资本之间的弱关系变成强关系，这个是做产业最重要的事情，才能形成一个产业相关的一个平台。

张乐群先生还总结了打造中国产业园区产业发展平台五大要素：

第一是政府。政府其实想做产业，全世界都是一样的，政府对于产业是有诉求的，产业能够提高经济，经济和人口是这个国家或者说是区域发展最重要的，一旦经济萎缩了，什么都没有了。那政府要做什么，一个是研究式标杆是不是有能力的地方，可能大家讲了虚的地方，实的东西一定是税收，一定是落地投 ，一定是就业，这是在全世界都一样的。

第二是钱，也就是投资模式。我们是市场化在做，我在过去的15，16年的经历全部是市场化在做，市场化很重要，我的投资模式很重要，甚至是一个基金的投资模式，我有短线，中线，和长线。

第三是企业。我们要和什么样的企业合作，外资企业到中国来，无外乎三样东西：市场，人才，政策的营利性，没有这三样东西，我不会去，我之前在飞利浦，见了很多领导，很多层次，见了之后，我发现很多地方都不适合飞利浦去建工厂，去建工厂都不适合在一线城市。

第四是平台。我觉得万科这样的对企业，或者没有特别强大的前三项的企业，可能有很多人想进入这个行当，我希望大家从平台去考虑，它不是一个简单的在家里的阳台上做一个小盒子，种一点草，种一点西红柿都可以，它是一个生产系统，你要怎么去搭建这个系统。

第五是人才。人才特别重要。人才分为三类，第一个是产业地产的操盘手，这个很重要，不是某一个行业的专家，但是很多行业的专家，必须懂投资，必须懂产业，必须懂政府，必须懂经济，必须能和所有的专家聊，才能把这个做起来。第二个是在园区里能够做产业服务的人才，服务意识很重要。第三个是整合的人才，包括在招商里面整合人才。