——张乐群副总经理在“2016中国产业园区持续发展论坛”上的专题演讲 

2016年12月3日，“2016（第四届）中国产业园区持续发展论坛”在上海陆家嘴中国金融信息中心举办。万科产业地产副总经理张乐群先生从 几方面，对中国产业园区持续发展年度报告做了专题演讲。根据演讲内容整理，供业界分享探讨。  

刚才几位都分享了些 “瘦精肉”，我也没什么好分享的，就分享下我的产业工作和经历。

我自己是留学生。1996年去美国留学，2000年开始在美国做产业，投资产业开发。2010年才回到中国。先在飞利浦，后来去了华夏幸福，一年前加入万科。我在万科是在规模化产业拓展以及产业工作。鉴于万科比较敏感的东西，讲讲逻辑和方法论，还有我们做的一些实践。

在讲这些之前，我想先说两个小故事。今天院长还有很多专家都讲了很多特别大的东西，我来讲两个故事，希望对大家有点启发。

 第一个，当年阿姆斯特朗在登陆月球之前，在内华达州的沙漠区体验月球的那种感受，印第安人对他说，你要去月球，那边有我们的祖先，你给我们带个话，之后就说了一串印第安语，他就一遍一遍的背诵下来，他也没有机会去找别人去问，他之后真的去了月球。然后他回来，他就问别人，那句话是什么意思，最后一个精通印第安语的人就讲了这话的意思：“不要相信白人的话，白人的话说的再好，都是为了得到土地”。

我为什么要说这个故事呢，其实就是产业地产很多事情是说的太好，有很多东西，我们需要把它好好分析一下。

第二个故事，今天讲了很多理论和形式，这些都是大家能够遇见得到的东西，其实有很多形势是大家遇见不到的，有一个叫做Veoca 理论，是指人们在不确定，不能够做决定，显得很模糊，在环境很特殊时候的决定。举个例子，海军陆战队去到伊拉克逮捕萨达姆之前，全世界追萨达姆都追的很凶，每个人都趴在岸边不敢动，谁都不敢动，但是又要告诉别人前面的路怎么走。其实现实中有很多这样的状态，比如今天早晨，特朗普给蔡英文打电话，从美国后任跟中国有政坛关系，没有这样的事情，很奇怪的事情，美元一直有这么大的波动，不得不提险资现在买万科，买格力等等事件。其实有很多事情是有不确定性的，我就想通过这些事件，我们想想，我们做产业的应该做什么事情。报告其实很长，以前给苏高新讲过，中兴国际，山西建工，也给很多大企业讲过，讲金融产业地产，大概五天的内容，今天只拿了几章给大家讲。

其实产业发展也很简单，我想讲六条，可能有些补充，希望对大家有帮助和启发。麦肯锡大概在七十年左右就做了产业发展的六个要素，第一个就是labor market，就是你的劳动力市场是什么样的，大量的人才，大量的外资企业在，复旦大学在，同济大学在。第二个就是productivity box，就是你的生产力是一个什么样的规模和它成长型是什么样的。第三个是你的自然资源禀赋，比如你在沙漠里，我们就无法做一个现代农场，做汽车生产是个很扯的事情，还有一个就是evolutional global financial market ，其实就是讲全球的产业的进化，这个词非常好，evolution，进化是在现有的条件下升级和转化，进化对企业都有很大帮助。这也是麦肯锡出的一篇文章《中国的选择：抓住5万亿美元的生产力机遇》提到的，这文章非常好，非常值得我们所有做产业的人去了解中国的产业往哪走。我比较爱国，我想回国以后，我能够把这个产业做起来，第五个是。。。对经济和技术创新的影响。最后一点我们讲城市化，城镇化，今年对2040年上海的规划我做了彻底的研究，我想把万科未来在整个区域该去哪里的政策，做了一个叫做babble graphic ，中文名字叫做泡泡糖图，人才和产业的挤出是个泡泡糖的概念，那个挤出的方向是个很大的概念，这个我也想和大家讲，这个也是很重要的信息。这六点，我回国六年，我跟了很多企业政府打交道，其实我发现在中国做产业，产业拓展和产业发展，有这六个要素和大家分享。

最上面是政府。政府其实想做产业，全世界都是一样的，政府对于产业是有诉求的，产业能够提高经济，经济和人口是这个国家或者说是区域发展最重要的，一旦经济萎缩了，什么都没有了。那政府要做什么，一个是研究式标杆是不是有能力的地方，可能大家讲了虚的地方，实的东西一定是税收，一定是落地投，一定是就业，这是在全世界都一样的。

第二个是钱，也就是投资模式。我们是市场化在做，我在过去的15，16年的经历全部是市场化在做，市场化很重要，我的投资模式很重要，甚至是一个基金的投资模式，我有短线，中线，和长线。

第三个是企业。我们要和什么样的企业合作，外资企业到中国来，无外乎三样东西：市场，人才，政策的营利性，没有这三样东西，我不会去，我之前在飞利浦，见了很多领导，很多层次，见了之后，我发现很多地方都不适合飞利浦去建工厂，去建工厂都不适合在一线城市。

第四个是平台。我觉得万科这样的对企业，或者没有特别强大的前三项的企业，可能有很多人想进入这个行当，我希望大家从平台去考虑，它不是一个简单的在家里的阳台上做一个小盒子，种一点草，种一点西红柿都可以，它是一个生产系统，你要怎么去搭建这个系统。

第五个就是人才。人才特别重要。人才分为三类，第一个是产业地产的操盘手，这个很重要，不是某一个行业的专家，但是很多行业的专家，必须懂投资，必须懂产业，必须懂政府，必须懂经济，必须能和所有的专家聊，才能把这个做起来。第二个是在园区里能够做产业服务的人才，服务意识很重要。第三个是整合的人才，包括在招商里面整合人才。

产城的核心价值和三个价值有关，企业，政府，资本。我们要做的事情是把一些弱关系变成强关系，这个是做产业最重要的事情。作为一个产业的操盘手，无论是做理论研究还是像我们这种具体做操盘的人，都要去考虑这三件事情，我怎么样把跟政府的这种弱关系，和企业这种弱关系逐渐变成强关系。和政府这种弱关系变成强关系，和资本这种弱关系变成强关系，最后才能形成做成一个产业相关的一个平台，就是既有企业，又有智能在做。当然这里面又有很多细节，我可能说的比较简洁的例子。比如这个就是卖租赁，其实看和企业是没有关系，在这条线上是没有一点关系的，甚至说，有个人说我想做个产业服务，我想帮你办个税，公司注册，这都没关系。弱关系是不能做产业地产的，强关系无论是你做会议也好，做论坛也好，做圈城也好。圈城是近于签约或者入住的核心，入住和签约不能依靠弱关系，还需要强关系。需要有基金，有孵化器，来帮你做成产业。包括海外资源。核心爆点就是和企业的关系，一个是签约，如果说从政府的角度来讲，在园区做好配套，你有了行业，你有了运营理念，政府讲的一定是锦上添花，一定不是雪中送碳。作为政府你的强关系，一定是作为政府你有了龙头企业，有个税收以后，你才有强关系，否则你是做不成一个产业地产的。那么基金一定是这样，基金一定是投它最好的（刚才举了险资这个例子），我在美国学的是产业经济学，投资，中国的险资是5%，这是基本收益点。中国的所有蓝筹股大概是7家企业是保证可以不低于5%的风险线的起点。比如买股票，你买这个股票5%是没问题的，选择险资持续买这个股票，否则它就没有投资标的。做产业也一样，房子做的再好，再多的投资企业，任何的投资企业不会买，因为你没有一个可持续的因素在。