主持人：对于中国的地产而言目前金融地产和产业地产引起了人们的关注，我们接下来将邀请同济大学发展研究院院长、中国产业园区持续发展蓝皮书首席专家、中国产业园区发展论坛执行主席任浩教授。任教授还是国家科技部、教育部、环保部评审专家。任教授多年致力于研究产业园区发展，调研细致、数据翔实，堪称“产业地产之父”。我们一起来听一听他是如何看待产业园区、产业地产发展的重要机遇的。有请！
任浩：
谢谢第七届地产年会主办单位的邀请和介绍。刚才我们听了国务院参事室左教授的演讲，演讲的主题正好与我要演讲的主题有上下的契合关系。左教授主要从宏观方面对中国经济做了一个年度的分析，我想借着这个话题从中观的层面跟大家一起来分享一下到目前为止我们关于园区和产业地产的观点。
产业园区是一个区域性的问题，而产业地产是一个行业性的问题，这两个问题要如何产生交集？根据主办方的命题，我把两个问题做了结合，定题为“产业园区：产业地产发展的重要机遇”，我想围绕这个问题主要讲三个方面的内容。一是我们刚刚发布了《2015中国产业园区持续发展指数报告》，通过指数分析我们提炼出2015年中国的产业园区呈现出九大态势；二是产业园区为我们产业地产的发展带来了什么机遇；三是作为房企，或者其他的社会企业如果要进入到产业地产我们如何抓住机遇？
一、产业园区发展的九大态势
首先谈第一个问题，同济大学产业发展研究院是国内产业与园区发展的专业研究机构，我们每年要颁布产业园区的指数报告和蓝皮书。今年的报告我们对产业园区的态势做了九个方面的归纳：
1在量与质的方面中国的产业园区稳步发展
分别表现在两个方面，一方面我们可以从新增加的国家级园区数量看到，国家级的经开区增加了8家；另一方面，在过去一年当中我们产业园区在经济发展的提质增效方面有了转变。我们看到园区普遍的开始了转变的问题、重视了互联网+的问题。同时我们也看到不仅园区引进来，也开始园区走出去。从连续三年进入百强榜里面的前十强园区发展指数看，前十强的园区平均得分在逐渐上升，这些是让我们能够在“经济冬天”中感到一丝暖意的地方，我们在趋向于更好、更强。
2转型升级和创新发展的速度在加快
从经开区方面看，国务院办公厅发了54文件，在这个54号文件中提出了转型升级、创新发展的问题，其中东部和中部经开区都有了一定的呼应。从高新区方面看，今年为止全国已经批准了十家自主创新示范区，包括深圳。同时今年一些高新区也在武汉达成了一定的共识，确定了新的目标，即努力成为世界一流高新区的目标。
3在区域发展和对外开放方面在过去一年当中有所启示
我们看到一些园区在城市群和经济带中集合发展；也看到了园区和自贸区的结合，像上海已经把浦东的主要园区全部纳入到自贸区的范围内；同时也看到了全国部分重点区域启动了一些全面创新的改革，但我更愿意说的是在一带一路的战略实施当中也看到了园区的作用。
4经济效益的问题
这是我们今年评价体系当中很重要的问题，我们如何看待园区的经济业绩？今年的经济开发区的经济效益跟去年相比增长了9.62%，但是与前年相比，2013年比2012年增长了18.12%，相比之下2014年比2013年的增长率实际上在明显的下降，增速下降了50%。所以我们的判断是经济效益总体上还是高于平均水平的，但是它的增速在显著下降。但是从出口创汇能力和税收方面，特别在税收方面还是顶住了，当然我觉得这里面也是一个问题，经济增长速度是在下降的，但是税收增长却是逆势上升，所以左教授谈到了供给侧改革问题，若不能合理解决，将对园区的持续发展带来负面作用。
5中部和中西部在赶超东部的发展中有进展
2013年到2014年新增的产业园区中东部有22家，西部有20家，占了一半以上，所以中西部在逐渐增加。
6高新区和经开区特色突显
中国一共有510个国家级的园区，除了高新区和经开区有300多个以外，还有一些自贸区国家级的农业区等，但主要是经开区和高新区。这两类的特色有了各自的变化，第一个变化是进入100强里面，经开区和高新区正好是50对50；第二个变化是高新区进入100强里面差异化很大，就是好的很好，与一般的拉开的距离很大，而经开区之间的差距就比较小；第三个变化是高新区的增长速度是快于经开区的速度，经开区的数量虽然占了50%，但是排名靠前的仍然是高新区。
7全能榜园区的数量增加
全能榜是指什么呢？我们在评价园区的时候是用五个维度共22个指标来测算的，凡是四个维度以上都进入前20强以上的园区我们称为全能，它的综合实力高。我们前年只有5家，去年上升到了10家。
8园区持续发展的格局总体稳定
在经济下滑的时候我们的园区持续发展保持了稳定，所以成为支撑我国稳定增长的重要一极。
9园区持续发展开始体现融合化
我们这里讲的融合化是什么呢？是指在产业的发展当中我们认为园区进一步的发展受到了空间的局限，它从量的发展走向质的发展一个很重要的路径就是要走融合的发展，融合由哪几个方面组成呢？
可归纳为四个方面：
①园区内融合
园区管委会现在仅仅是用招商的方法把园区的企业入住在园区，在经济学里面是一个简单的产业的聚集，我们要把简单的聚集转化为产业集群，产生有机的联系和合作，这才能产生聚集的效应。但是现在仍然是堆积在那里，并没有让它产生积极的集群效应，所以我们要思考园区这样一个管理机构如何让入驻的企业融合发展。
②园区间融合
现在的园区特别是发展较早的园区包括深圳高新区，它的发展空间已经几乎没有了，它进一步发展的未来空间在哪里？那就需要与其他园区合作。用这种合作来拓展它的发展空间，这是园区今后必须要做的。
③产城间融合
长期以来，一直认为城市应该从事社会功能，园区应该从事产业发展的功能。但是现在这样的社会分工理论已经不适合我们现在的城市和园区定位了，为什么呢？难道是我们社会分工的理论出现了问题还是什么！原因在于现在的城市和园区规模已经不是小打小闹的城市和园区了，而动辄就是几十、上百甚至一千平方公里。我们设想一下一个近百平方公里的园区只有产业没有社会功能的话，那是什么？是空城、鬼城，根本无法安居。所以要在产业园区里增添一些城市功能。产城融合，才能满足人们安居乐业的需求。关于这个问题我曾与一位负责过开发区条例制定的领导有过争论，他对我这个观点有不同的意见，他担心产城融合将导致城市和园区同质化。而我说还是有区别的，区别在两个方面：第一是产业的性质不同，城市和园区里面都有产业，但是这两种产业的性质是不一样的。城市里的产业是什么？它可能是2.5产业，是第三产业。而园区里面的产业主要是以第二产业中的制造业为主，所以产业的定位、性质是不一样的。第二是产业的程度不同，产业程度和城市的比重在这两个地方也不一样，比如说我们城市里也许70%是城市化，30%是产业，那么园区正好是倒过来，它70%是产业，30%是城市化。所以我想园区要有不同程度的产城融合。
④产业与国际间的融合
现在园区的发展还不能局限于我们境内的园区合作，我们还可以向海外发展。我们今年向中央提出了“园区走出去”作为中国走出去第三步的建议，核心就是提出园区产业与国际化间的融合问题，这个问题在实践中已迈出一步，但在广度、深度与强度上是远远不够的。
以上是我对于今年的园区态势所做的一个简单的介绍，这个介绍主要是为今天的主题提供背景支撑。
二、产业地产发展的四大机遇
回到今天的主题来，讨论房地产产业延伸变化的问题，探讨产业园区对于产业地产有什么样的影响？我的观点是产业园区为产业地产的发展带来了重要机遇。这个机遇可以从融合的四个方面发现。在讲四大机遇之前先简单讨论一下什么叫产业园区和产业地产。
产业园区根据联合国的概念来是指一个国家或者一个地方通过行政或者市场化的多重手段划出一定面积的地域建设和完善适宜工业企业进驻和发展的环境，使它成为产业的集约化程度高、功能布局完整的现代化协作区和实现工业化的有效载体。根据联合国的定义，园区发展的推动力来自于行政和市场化这两种手段，非常符合中国的实际。但是在园区的未来发展问题上，这些年有观点认为园区对中国来讲只是一个权宜之计。
究竟园区是权宜之计还是长期存在的？我的观点是园区应该是长期存在的事物。为什么？现代工业的本质特征就是集聚发展，我们去看看从十七世纪以来，现代工业发展从一开始就是以聚集为形式的，因此工业或产业发展要集聚发展是本质规律。园区作为组织的具体形式可能有所变化，但是产业集聚对产发展的重要性、有效性的本质不会变，这是我对产业地产和产业园区相互关系的思考。
从产业园区的发展历程上可以看到，十八世纪开始就有了这样一个园区不断演化的过程，中国的产业园区用了30多年也经历过了这样四个发展阶段。去年正好是中国的产业园区成立30年，30年内可分为四个阶段。
第一阶段（1984_—1991年）：初始培育阶段
有人细心会问到像蛇口工业园早于1984年，我是从国家级园区的成立开始算起。深圳蛇口工业园与4个特区一起发展的，是第一轮改革的产物，经过特区改革开放的实践以后，中国第二轮的改革开放是从沿海14个城市开放开始的，但是这沿海14个城市的开放不是整个城市的开放，实际上建立了14个国家级的经济开发区，所以园区承接了第二轮的改革开放。然后1991年到2002年，2002年到2008年，2009年到2013年。
金州新区与开发区是1984年在大连第一个成立的国家级经开区，我前两个月刚去过，很遗憾他们已经合二为一的，管开发区的人已经找不到了，但牌子还在，园区的实质还在。当时这个阶段我们的产业园区主要是以出口加工贸易为主，在七年中一共建立了14个经开区，17个高新区。
第二个阶段（1992年—2002年）：快速发展阶段
这是开发区发展最快的阶段，到2002年的年底有108家国家级园区产生，而且覆盖到全国所有的省市。
第三阶段（2002—2008年）：整顿稳定阶段
这是发展稳定的阶段。 其中的一个标志就是在这个过程当中只增加了一家国家级的高新区，就是宁波高新区。阶段的主要任务是对园区进行规范化整理。
第四阶段（2009年— ）：创新发展阶段
产业园区由加工贸易走向了创新升级的发展阶段。
经过30年的发展，产业园区对整个经济社会产生了什么作用? 我们用一组简单的数据来说明，一是中国的产业园区虽然占了很小的国土面积，但是对中国的经济贡献很大，这300家左右的国家级园区对GDP的贡献占到了25%，即四分之一；缴纳税收大概占到20%，即占全国五分之一；工业总产值即占三分之一，在技术创新、管理创新等方面看也有非常显著的引导作用。
那么园区跟产业地产是什么关系？我认为二者关系为：园区是平台，产业地产是发展的内容和支撑，产业地产是产业园区的核心。如果园区没有产业地产它就失去了活性，比如说新的产业形态发展要来自于产业地产，现在要发展2.5产业或者是其他的产业形态要来自于产业地产，原来的工业地产两次开发也会产生很多新的产业地产。
产业地产商的自身作用可以表现在不仅为我们的产业提供地产的开发，还可以带来产业、带来招商、带来并购，通过招商和并购的方式实现产业进入到园区里来，作为园区发展的支撑。
那么现在的产业园区融合化的发展趋势会给产业地产带来什么样的机遇？刚才我们分析了园区的四个融合的问题，那么这四个融合里面可以看到它实际上隐含了对产业地产发展的四个方面机遇。
1.园区内的融合带来的机遇
刚才看到今后园区的管理与发展已经由简单的产业园区的管委会开始向多层次的专业分工转变、由简单的产业空间集聚向有机整合的发展转变，这两个转变是园区、产业地产发展的机遇，需要由重招商向重服务来转变，现在一些园区已经意识也开始建立不同程度的公共服务平台来促进产业的发展政策。
但是我们分析下来仍然有三个方面的不足：
➢平台的广度不够
现在这个平台上往往是同质的产业比较大，上下游产业之间的联系还不充分。
➢平台的深度不够
不仅要有纵向的产业链，还需要横向的生产型服务链，这个方面我们提供一些园区在为企业生产配套服务的一些认证、交易和创意等服务还十分缺乏。
➢平台的强度不够
现在园区内园区跟企业之间的关系还是停留在一种简单的主客关系或者是租售关系。园区内怎么从租售关系变成伙伴关系？实际上做产业地产的企业是可以从中发现机会的。
比如上海张江做的有自己的特色，在产业融合中，进行产业的升级，来培育新兴的战略性的产业。同时在资本层次上也加强了融合，借助资本的力量来进行园区科技产业的布局。它现在跟银行基金投贷联动，只要它投资银行就会跟贷。基于这样一种投贷联动机制。张江最近也跟保险公司合作来搞创业保险，来降低和缓解创业和投资的风险，同时还参加了科创板资本市场的建设。
服务平台上，形成了股权众筹平台、生物医药上市加速平台、知识产权服务平台、全球创新的权威发布平台、全球IC产业并购平台等，这些园区服务平台无论是广度、深度、强度都有了明显的提高。
2园区间融合带来的机遇
现在园区发展进一步空间在哪里？对一些发展好的园区来讲，如深圳高新区今后发展空间在哪里？我们看到经过30年的发展已经有相当一批不错的园区已经发展成熟了，它要走出原有的边界，要跟其他欠发达地区的园区进行合作，来拓展它的空间。
但是存在三方面不足：
➢实质性不足
现在中关村搞了一核十八园，上海张江搞了一核二十二园。看上去它的分园区很多，但经过调研分析，这种融合是形式上的融合大于实质上的融合，表面上挂了一个分园区牌子，实际上那些园区还是独立的。这是现在存在的一个比较普遍的问题。
➢信息不足
有些园区要通过“腾笼换鸟”，让企业走出去，有些园区却找不到进园区的企业，造成两者的信息不对称。
➢机制不足
用什么样的协调机制？用什么样的利润分配方式来解决不同区域的两个园区之间的合作？包括我们所讲的GDP核算的归属问题等，这些方面还是有一些机制上的缺陷。
这方面做的好的园区是漕河泾开发区。上海漕河泾开发区是成立30年最早一批的开发区，在海宁搞了一个海宁分区，漕河泾占注册出资占55％，海宁当地出资占45％，总规划面积15平方公里，第一期开发是5个平方公里，做规划、做招商、做运营服务。它是用资本的纽带使这两个园区的融合实现实质上的融合，取得了较好的合作效果。
3产城融合带来的机遇
➢功能不足
园区不仅仅只有产业，园区应该有更多的满足人需要的其它社会功能，园区服务企业，归根结底园区要服务的还是企业背后的人。可是现在的园区只是满足企业的生产和经营的需要，并没有满足这个生产者、经营者的需要，所以产城融合会有发展的机遇，而且空间很大。
比如园区过去都是工业用地，能不能做成2.5产业如总部研发楼宇等？我们城市与园区的关系还存在问题，究竟城市和园区有什么关系？是不是城市园区化了？园区城市化了？政府中问题还不少。
➢规划不足
现在如果调整规划会有政策上的局限性，怎么去调整有待观念和政策上的改变。
➢能力不足
现在的园区能力主要表现在招商，但是要提供完整、系统的服务能力，现有的园区机构是缺乏的。
这方面苏州工业园做的比较好，它产业与城市的比重是70：30。苏州工业园建立了20年，第一阶段是以产业兴城阶段，主要在苏州工业园发展优质的集团；第二阶段开展了大的开发、建设、招商；第三阶段是产转城升与产城共荣阶段。
4产业与国际间融合带来的机遇
严格讲产业在国际间的融合有两个方面的含义，一是如何提升境内国际化的水平，两个星期之前参加了一个张江论坛，张江要成为全球的科创中心，该如何发展？我就提出了一些观点，张江要成为全球科创的中心，应站在未来性和全球性的视野，设置目标，同时，应在阶段性和特色性上深耕细作。核心就是要提升张江园区的国际化水平。
二是园区走出去程度。从2012年开始中央提出了“一带一路”倡议，在新的起点上要走出去的问题，习近平总书记在哈萨克斯坦一所大学讲到这个问题之后，一带一路成为破解中国经济发展和破解国外对我们经济封锁的重要举措。
我最近一直在思考一带一路战略中园区可以做什么？我认为园区走出去应该而且可以成为一带一路战略的重要平台和实现路径。就目前来讲，园区参与一带一路的战略有三个不足：第一动力不足；第二规划不足，觉得现在到海外园区规划的能力还缺乏；第三经验不足，园区在国内的经验简单搬到国外还不行，国内用的手段行政化较强，但到了国外会遇到差异性所带来的困难。
但是园区走出去我认为是一个趋势。今年上半年我们给中央写了一份园区走出去专题报告，就提出园区走出去是中国走出去三部曲中的重要一步。
第一部：产品走出去
深圳是开了产品走出去的先河，从1979年到1997年是产品走出去最重要的阶段，它的标志性事件是1979年7月在五届人大两次会议上，通过外资在国内生产，将产品出口出去。出口由1979年的100多亿上升到1997年的11000多亿。但是产品出口规模的大幅提高容易被国外反倾销，而且运输半径大，提高了整体成本。
第二部：企业走出去
1997年以后中央提出了企业要走出去，这个背景是什么呢？外汇储备越来越多了，外国对中国的反倾销也加强了！另外资源的瓶颈也出现了，由此中央提出了企业走出。
从1997年到2014年中，中国仅2011年设立的境外的企业达到了1.8万家，分布在全球178国家和地区，总额达到了3800亿美元。在1997年的时候中国在海外的投资年只有26亿美元，到2014年对外投资达到1231亿美元，今年前三季度已经完成了873亿美元，同比增长16.3%，对外投资规模已经成为全球第三！
但是企业走出去也有瓶颈和不足：
现在我们的“企业走出去”是企业单打独斗的，产业链配套不完整。园区走出去可以改变企业单打独斗的状况，也可以更有效地破解现在国际上美国牵头的TPP体系对我们的封锁。
第三部：园区走出去
那么园区走出去是指什么？我认为是以中国比较好的企业和一些比较成熟的园区作为主体，在政府的推动下通过资本、人才、管理等方面的多重合作模式来建立以园区为载体的国际化的合作平台。
那么园区走出去的必要性究竟是什么？我把它归纳为三个：
➢经济原因
我们的企业走出去的时候是单打独斗，因此每个项目投入成本高，如果园区走出去的话我相信可以集中建设、可以降低基础设施建设地成本，带来经济上的规模效应。比如福华集团（音）在泰国建立了一个中国工业园，过去一个企业跟泰国政府谈，政策给的优惠是不一样的，而且优惠的程度也不高。现在以园区的名义跟当地政府谈判，当地政府给了比当地的企业更优惠的政策。
➢政治原因
通过园区走出去可以形成中国与东道主国家合作共赢的形象，可以改善并提高中国政治、社会、文化的软实力！
➢安全性问题
讲到走出去大家首先想的更大的是安全、风险问题。但是园区走出去要比单个企业走出去安全性要高得多。
实际上园区走出去的时间比理论的研究要早的多。从今年的数据来看现在已经在50个国家建立了118个经贸合作区， 77个是处在一带一路的沿线国家，其中沿海国家35个，沿线国家42个。
但进行结构分析的话严重失衡。
①企业自建自用的小型园区
制造型企业走出去自己圈了一块地把自己相关的企业集中在一起。比如海尔在海外有24个工业园，每个园区把自己的相关产业、相关企业集中在一起。118个海外园区绝大多数是这种类型。
②企业自建他用的工业园区
一般是一个企业走出去建立一个规模适中的园区或园中园，用来招一些中国的企业和其他的企业入住，开发主体还是企业。今年商务部推了19个境外办合作区的扶持项目，如果哪个企业申请通过，商务部每个项目就给你两到三亿的投资，另外还给你二十到三十亿的建设费用的贷款等配套支持。
③政府参与的综合性园区
目前只有一家，就是两年前温家宝总理在马来西亚达成的，叫做马中关丹产业园区和中马钦州产业园区，简称“二国双园”项目。刚刚过去的11月30日李克强总理到了韩国，宣布了建立“二国三园”的中韩合作产业园区。这些园区一般由二国中央政府和地方政府派人参加理事会，协调推进二国合作园区的建设。但具体落实还不足。
三、抓住产业地产发展的四项措施
了解四个机遇后，作为一个传统房地产企业，或者为社会其他行业的企业如果要切入到产业地产应该注意哪些问题？主要是抓住四项优化措施
先看下现在产业地产的情况，有四个特征：
特征一：传统房地产企业开始转型涉足产业地产
目前排名前二十强的传统房企有一半已经涉足或建立了产业地产事业部，或者是建立了产业资产管理公司，已经开始进入了产业地产。
特征二：产业地产企业开始出现大肆布局
今天天安也来了，天安也是代表性的产业地产企业。华夏幸福基业切入到园区发展，他们规划了50个特色产业新城，已经规划的面积达960平方公里。联东U谷也已经开发了40多个园区，5到10年内要运营的园区达到100个，产业地产商正在加大力度拓展。
特征三：制造企业也开始了向产业地产的延伸
一些制造业龙头企业也开始做产业地产，比如说中国汽车零配件公司已经把开发运营汽车配件产业基地作为七大业务之一，目前已经开发运营了20个园区。
特征四：金融资本开始青睐产业地产
资本市场推动产业地产的力度在加大，华夏幸福基业早就上市了；去年的亿达、宏泰这些产业地产商也上市了；甚至像苏州工业园也报IPO了。一些物流地产商也得到了大规模的基金注资。
面对这样的机遇，面对这样的竞争格局，从事产业地产开发应该如何作为？我认为要做四个方面的优化：
1规划优化
产业地产不仅有地产的开发还要做产业的运营，所以我们需要规划。规划要解决的一个主要问题是，建立产业地产或者产业园区的愿景是什么？做任何的事情之前要明确你要去哪里？我想园区今后应该是这样三种生态：第一种是产业生态，我们不能像过去那样无主导产业或同质产业聚集，要建设包括横向服务链和纵向供应链和多种产业的交集。第二种社会生态，园区应有满足生产者经营者文化、生活的需求，我们不仅要设置一些正式的沟通场所，比如说一些大楼里有会场，这就是一个正式的沟通场所，园区还要有大量的非正式沟通渠道。企业也是这样，企业最活跃的沟通空间是企业的茶水间，大家在喝水的时候往往信息质量高，传递速度快。我们规划当中要有一些非正式的沟通场合。第三种自然生态，园区要有一些自然景观，还要保持大气、土壤等的环保。刚才汇丰商学院的院长助理说现在从北大到深圳来的老师越来越多，是因为看重深圳的空气等自然生态。所以人对生态的需求将成为我们很重要的点，我想这是成为产业地产商的时候要先做的规划，当然还要做好企业定位、规划问题。
2模式优化
一是管理模式优化
从园区发展的动力出发，我们在2014年底提出了园区1.0和2.0的发展模式，30年园区发展，主要是这三个因素驱动的：第一是政策，园区之所以比其他地区发展的很好，一个很重要的原因是获得了很多的政策，包括税收、户口、土地指标等，可以获得资源的优惠。第二是行政化，园区不是政府也不是企业，但是中国所有的园区实际上具有“类政府”的地位，有自己的行政职能，甚至每个园区都有自己的行政级别。园区领导人往往还级别高配，这三个因素使得我们园区获取更多服务功能。第三是基础设施。园区为什么能够吸引企业来？一个很重要的原因，通过硬基础建设使得园区从农业用地变成了工业用地，使得园区在这里获得了设施的保障。这三个要素是中国的园区获取成功最重要的因素。你们看一下中国的园区发展，这三个要素是普遍而且长期发挥作用的。
但是面向未来，园区发展这三个驱动要素必须转变，要转变为园区2.0模式，因为政策根据国务院54号文件，优惠的政策逐渐要被取消，因此今后园区比拼的是什么？是制度。
制度一是在国家层面上的立法，到今天为止中央立法机构里面没有一项是关于开发区的立法。我们只有在25年前在国务院这个层面上有一个开发区的管理条例，这个条例无论是内容、功能都跟今天的园区不相适应。
制度二是要在园区间合作中两个政府之间的协调机制。
制度三是是园区内部管理制度，我去年派了30个人在10天里面跟300多个园区电话联系，联系了以后，发现60%的园区公开电话是没人接的，有的接了没有受理。所以园区自身的管理是严重的重招商轻管理。管理急待提高。
第二个驱动要素是融合化。我们觉得是否融合化，将成为园区发展的关键，融合化前面讲了很多。
第三个驱动要素是软环境。我们要从硬基础转到软环境的建设，软环境有这样几个方面：
信息化，现在到了饭店吃饭，越来越多人的习惯是坐下来还没有点菜之前首先问的是餐厅里有没有Wi-Fi？所以信息化的需求变成了重要的需求；还有文化、还有一些教育等服务，所以我想软环境的要求将会越来越高。
二是业务模式优化
另外我们从产业地产的业务模式来看，我们可以从几个主体来看，形成四种目前的业务模式，第一种是以园区为主体的开发模式，就是园区自己来进行规划、管理、运营。第二个是企业为主体的运营模式，像海尔自己建了一个园区来开发这个产业地产。第三种是产业地产商的模式，像华夏幸福基业，他们自己有一些土地、自己来规划、建设、运营、招商。第四种是综合性的运作模式，主要的运作模式有四种，时间关系我也不去更多的展开了。
与业务模式相连的是盈利模式来看一下，过去产业地产商的盈利很简单，主要通过出售和出租房产的收益。现在的盈利点已经超出了这个，有物业的经营，还有基于产业的服务，如股权投资、风险投资等等。还有把我们的资产证券化，像万科也要把它的物业公司也要上市了，资产证券化了。
另外可以获得很多政府的补贴，为什么现在产业地产成为一个成本的洼地或者利润的高地，其原因是利润的来源是多元的，成本比其他的要低。
我们简单看一下张江的例子，张江很大的利润是通过投资来形成的，创投项目就有51个，其中已经上市的有20家，即将报会的有12家，拟改制有1家。天安也是。这是讲的模式优化，包含着从管理模式到盈利模式。
3实施路径优化
了解了愿景和模式，还要优化路径。在路径方面要注意“三聚”。
①聚核
每一个园区应该有主导的产业，聚核一是产业的特色要明显，二是要找到龙头的核心企业。
②聚链
不仅要有纵向的上下游产业链，还要有横向的生产性服务链，通过这样使得园区产业丰富化、集成化。
③聚网
产业园区还要建设知识网络、生产网络、社会网络，为创新生态提供多种平台。通过三聚路径的发展，园区的发展速度就会事半功倍。
4区域优化
刚才前面讲的第四个融合是走出去的问题，据此区域优化也要考虑。有能力的企业也可以去区外发展，企业可以用自建他用的园区来建设。商务部发布了19个境外合作区，商务部给了每个项目两到三个亿的资金，二到三十亿的银行贷款资金。通过这些方面助推园区走出去，扩大我们的发展空间。走出去的方式有资本走出去、人才走出去、管理走出去。
作为一个传统地产企业或社会企业如果要从事产业地产，应该抓住这个机遇进行四个方面的优化，实现产业园区、产业地产的快速、健康发展。
谢谢大家！
提问环节：
提问：任教授，您好！我们知道住宅地产经历了洗牌之后，目前的状况是会被一线房企垄断，实际上二三线房企是很艰难的，根据您的判断，产业地产是否也会经历这样一个过程？比较龙头的产业地产商形成一家独大甚至几家独大的局面，在这种情况下，中小型产业地产商要如何突围或者另辟蹊径？
任浩教授：你的问题是任何一个产业都会面临的问题，其实任何一个产业都是两元化结构，有一节是大型企业，还有一节是中小型企业，我想大有大的活法，小有小的活法，其实我们讲企业竞争，不同的企业之间有不同的竞争方式，大企业可以用成本竞争，他用大的规模向地方政府获取比较优惠的政策，但是小企业可以通过差异化、特色化的方式，尤其是产业地产，既要有地产，还要有特色的产业，如果我们对产业比较熟悉的话，这种产业有各种各样的产业，它可以不同的产业跟地产的组合，有的是机器人跟地产的组合，有的是无人机跟地产的组合，如果中小型企业要做产业地产商的话，我们可以用差异化的方式来做。
提问：任老师，您好！我有两个问题想向您请教，正如您刚才所说，现在除了政府之外，产业、开发商，包括资本都在涉足产业地产，仲梁联行提供的数据显示未来三年深圳可能平均每年入市的产业地产规模大概在400万平，这个数量可能是过去几年来的3-4倍，在您看来，对于产业而言，现在产业地产的体量是否显得有点过剩？
第二个问题，您刚刚提到中关村一核十八园、上海张江一核二十二园，形式上的融合大于实质上的融合，我们在平常工作中也会遇到三四线城市希望引进一些一线城市的园区，对于融合方面您有没有好的建议？
任浩教授：首先回答你的第二个问题，关于形式上的融合还是实质上的融合，一般我是内部讲的，在外部讲可能那些园区感觉不太好，既然你问到，我还是要回应一下。其实园区之间的融合，现在很多是通过行政的力量来主导融合，实际上它可以用资本的方式来进行，刚才我介绍的漕河泾和海宁合作，在合作园区的资本结构中漕河泾占55%，海宁占45%，这样一种资本融合应该不会是形式上的融合，而是内容上的融合，而且是实质性的融合。
回答你的第一个问题，其实我也在担忧这个问题，我既要鼓励大家去发展，但是我又担心大家没有经验、准备不充分。为什么我在目前地产比较低迷的时候鼓励大家做产业地产？这里面确实有空间，一是现在的产业园区由于自身的融资能力在下降，发展资金受到了很大的限制，因此现在的园区更多需要外部资金进来，产业地产具有资金能力来源。二是一个产业园区的发展运营只靠一个产业园区管委会是不够的，这个生态是不完整的，我提倡园区应该有四种层次，有园区管委会，即园区管理机构外，还应有园区投资机构、园区运营机构、园区服务机构的叠加，这样的园区生态才是合理的。而产业地产商进入产业园区，将来实现了专业化园区投资机构和园区运营机构，提高园区的投资运营机构的专业化水平，有助于在已批的产业地产上优化产业结构，提高园区质量；有助于帮助园区发展战略新兴产业，实现产业转型升级。这两个方面有很大空间。当然，我不希望也不主张缺乏地产经验、更缺乏产业运营经验的企业贸然进来，如果要进来，最好是跟这些产业地产商合作的方式进来。
谢谢大家！
主持人：在“产业地产之父”任教授谈了产业地产，并着重讲了一些趋势性核规划性的内容，我们谈一些具体的产业地产运营。今天的嘉宾都是深圳在产业地产运营核实践中颇有心得的，所以今天也聊一下这个话题。
我看了下任教授的部分资料，刚才也统计了一下，产业地产现在为什么这么热。第一个刚才教授也说了，截止到2012年底全国产业园区的产出占到了GDP的12.8%，可能这两年会更高。所以目前的话，我们也面临经济转型，经济转型是产业的转型，产业转型那我们的产业地产、产业园区是一个重要的支撑平台，所以我们产业地产不单单是开发商的事情，而且关系到中国制造能不能成为世界创造的问题，所以大家担负的责任很重大。
