引言：去年的7月11日，克而瑞城市运营事业部在克而瑞总部报告厅举办了《2014 CRIC首届产业地产发展高峰论坛暨近期国内工业地产形势研讨会》。FTA创始人、执行董事施道红作主题演讲《产城融合的第四代产业园区》。

施道红：

FTA做设计时有个观点，所有设计的原则基于运营。比如我们现在如何面对招商工作，园区如何生成。好的园区卖的并不是一些有形的东西，而是它的标准，有可能是主题、文化特色、功能等，如果有品牌的认同，客户的归属感会非常强。因此，产城融合有重要的五大点，一是一体化的思维，二是园区创造的思维方式，三是适应性，四是园区与周边的识别性，五是服务性的产业区。

先是一体化的思维。产业地产卖的就是产业服务，我非常认同，但不是全部。现在更多的提倡是一种网络城市，第四代产业园区与现在网络城市的特点是什么，这在实践总结与城市的发展趋势中提出第四代产业园区。第四代产业园区更强调其系统化的思维以及融合，将工作和生活融合在一起。在管理界有句名言：“不可量化就不能去管理。”但是在产业园区有很多是不能量化的，比如人文、思维方式等。

达芬奇、爱因斯坦、钱学森这三位特别的天才，他们是如何做到这些成就的。经过仔细研究后发现，这些人既是科学家也是艺术家。所以可以看出，最成功的企业家，往往都是“混血儿”，他们将多个行业的思想融合在一起。

所以我希望我们的园区在未来不仅仅是做一些功能，而是要打造一个匹配的生活方式。当园区打造一个良好的生活方式时，它就是一个非常好的卖点。

我们可以发现，园区或城市发展到一定阶段后，不能产生一个良好的生活方式，它就衰落了。企业或个人发展到一定程度后，精神生活越高的群体，对生活方式的要求也越高。人类的活动区间只能在蓝色的活动甜甜圈，但超出会出现环境污染等生态问题。因此低碳的产业地产的任务不是选择而是必须。

做产业地产其实就是给两类人做，第一是企业家，企业家关心的是产业服务。第二类是员工，员工更在乎的是生活方式。做产业地产把这两类人的需求处理好，招商是非常容易的。

我们一直强调中国需要制造业的企业思维模式，一方面企业没有意识将办公室设计成制造业，我称之为第三产业制造业，我们虽然进入了第三产业，但是我们思维依旧是制造业。状态决定了我们第三产业的生产力。经济学家发现，全球有五分之一的专利是在同一个城市，有四分之一以上在同一个国家。意味着创新跨越走廊和街道比跨越一个海洋更容易。所以这也是为何硅谷会成为一个创意集中的地方，它形成了一个良性循环。所以现在科技性园区要创造一个面对面的交流，让员工有更多的沟通、吸收，从而产生企业的创新。

这两张图一个是公园建筑型，一个是互动共享型，你们会选择哪边？一开始甲方对这两种也非常纠结，不知道选择哪种。但是我们告诉他，不要犹豫，选择互动共享。因为虽然公园型是以住宅为思维，每栋有非常好的景观，但是里面人们不知该去哪里沟通交流、碰撞思想。

这是我之前的工作时间统计，结果震惊的发现我每天花2.4小时在微博等自媒体方面，然后我重新安排了自己的工作时间，只用0.8小时去阅读这些碎片化的内容。

如何在设计时满足适应未来的变化。任何开发商做的再准确，总会和实际有变化。今天的城市、企业主要是运营的思维，他如何去运营他的土地、运营他的项目，尤其是一级开发，所以我们在设计时要从微观出发，从未来的需求、从运营角度出发。一个好的园区必须有一定适应性，有好的包容性。

我们做产业地产也是追求一种时尚，是看到好的风格和建筑将其吸收运用，还是作为企业思考几年后的发展而决定现在的风格。当然我们的回答是后者，风格是由你的价值观决定的。中国建筑平均寿命是35年，德国是80年，我们消耗的能源、原材料，释放的垃圾是全球的40%。设计是要提高品质。一个好的设计是要让客户省心，要节约成本而不是花费更多的运营成本。我们希望通过我们整体的设计能打造一个和谐的园区。

（我们尊重和维护知识产权，加了文章的引言信息和作者及公司名字信息等，对于工作的疏忽表示深深的歉意）

文章来源： 城镇化产业投资俱乐部