他是长期致力于研究产业园区发展的学者，他是中国产业园区持续发展蓝皮书的首席专家，在去年年底北京大学汇丰商学院主办的2015第七届中国地产年会上，主办方用“产业地产之父”来隆重介绍他的出场。他就是同济发展研究院院长——任浩。

而我对任老师的初印象，来源于初入同济EMBA市场部时的教师节文案策划。那时候我们在老师拍照时交谈、观察，希望通过他们的言行捕捉到每个人独特的气质。

“小隐于林，大隐于市。”我愿意用“隐者”来形容这位沉稳平和的学者。在他身上，你能感受到岁月平静而又深邃的流淌，所谓“静水深流”，大抵如此。

对于任何一个饱满的圆，我都好奇他们的起点在哪里，所以我同样好奇任老师当初选择做产业园区的原因。在此之前，我心中设想了一千种回答，但终究没有猜到答案。

激发任老师深挖产业园区研究动力，一方面来源于对于产业园区结构化、系统性研究的空白——对于园区这样一个大体量的对象的规划内容和方法，任老师用“无序”来形容。

另一方面，在2000年左右，一些企业通过企业与企业间的合作实现了跨越式的发展，这是一个重大的突破。任老师和他的团队从此将研究的目光从企业内部事务的管理，投向企业外部事务，即当时所说的企业间关系的研究，而产业园区恰恰是研究企业间合作关系建立的天然平台。

对于应用型学科的研究，任老师用“顶天立地”四个字来形容。研究来自实践，所谓“顶天”是追求理论研究要高于实践，要站在前沿高度，系统性的反映事实本质，反映管理实践的规律，而“立地”追求的最终理论研究的结论能够指导实践。

“稍有一方欠缺，就很难有你的立足之地。”任浩说。对于这位术业专攻多年的学者，任老师仍保有初学者般的谦逊严谨，唯恐“大意失荆州”。

在访谈中，任老师都很自然的让我感觉轻松愉悦，我能感受到他的思考过程，这让我能够十足的参与其中。任老师和我谈到了房产低迷状态下的机遇，也谈到了园区产业的发展和中国的“硅谷梦”。我把这次采访称为一次“愉悦的扫盲”，最令人愉悦的是，在产业园区这场精心烹烩的知识盛宴中，分享到了属于自己的“一杯思想之羹”。

N1

房地产白银时代的“柳暗花明”

前言

园区在实现由产业积聚转向产业集群的过程中，不断的进行着各种形式的融合：园区内的融合、园区间的融合、园区与城市的融合、园区与国际的融合。谈及房地产白银时代的机遇，任老师认为房地产企业管理者应将目光转向产业地产，因为离开了产业，去谈规划、开发房地产终究是会缺少基础的。

同济EMBA：园区内的融合给地产带来的机遇主要在哪些方面？

任浩：按理说，园区管委会应该做到帮助园区企业整合、融合的工作。但是从能力、专业和资源的角度，单靠园区管委会无法完成建设公共服务平台的功能.

这就是第一个机遇：地产开发企业可以主动承担。一些地产商可以成为“园中园”的开发商，发挥在开发商的专业程度；也可以承担公共服务平台如研发总部等的楼宇建设；还有一些与园区发展生产性服务业相关的商业性功能的地产开发，甚至包括为园区配套的一些住宅业的开发建设。

这样做还可以弥补现在的园区管委会为园区企业服务的广度、强度和深度上的不足。

同济EMBA：地产企业能在园区间的融合过程中发挥什么作用呢？

任浩：地产企业可以为品牌园区和欠发达园区提供资本纽带。现在我们园区间融合的问题是，形式上的融合大于实质上的融合。中关村搞的是“1核18园"，张江的”1核22园“，其实是一种名义上的融合，没有真正有机整合起来。

因为现在一些有品牌的园区资金不够，这时候，一些有资金、有经验的地产企业就可以与这些品牌园区结合起来，到一些欠发展的地方和园区，来进行共同开发这些园区，这样的机遇提供给地产企业，比地产企业单打独斗的发展要好。

同济EMBA：园区中搞城市，城市中搞产业，那产城融合后的园区和城市不会同质化吗？

任浩：不会。一方面因为园区中的产业与城市中的产业，两者性质不同，城市中发展的主要是传统商业服务业为主的第三产业，园区中主要是第二产业和为第二产业配套服务的生产性服务业；

另一方面因为园区内产业和城市化比例程度与城市中产业和城市的比例程度不同，倘若园区产业与城市比重为7：3，那城市中的比例就正好相反，基于这两方面因素，不用担心园区和城市的同质化问题。

同济EMBA：产城融合给地产企业带来的机遇在于一些社会功能的修缮上吗？

任浩：是的，产城融合提供给地产企业的机遇来源于老园区产业升级、社会功能亟待完善的需求。园区内一部分工业需要改造成一些为园区配套的商业功能的地产，甚至包括为园区配套的研发功能开发，这些都是产城融合带给对地产商的机遇：可以去开发为园区配套的商业功能建设，甚至是2.5产业等等功能的地产开发。

同济EMBA：园区的海外输出能给地产商带来什么福音呢？

任浩：把“中国走出去”分为三部曲，而“园区走出去”是正当时的第三部——这一观点是我们去年向中央提出的。国家为促进园区与国际间融合，给予了走出去的园区较大的政策力度支持。几年前商务部就推出招标19项境外合作办园区的项目，凡是申请的企业通过与当地、与国外政府合作的话，商务部将补贴2-3亿的支持，甚至可以优惠贷款20-30亿。这些政策有利于中国的产业地产商走出去，到国外开发，开拓国外的业务。

目前，包括万科、华夏幸福地产等的大型产业地产企业已经纷纷开始走出去的步伐，这将是未来的一个趋势和方向——我们可以把中国园区这些成功的经验复制到国外。结合30年来中国园区发展的重要经验，中国的产业地产商可以随着产业园区发展开拓海外市场，去和企业共同发展园区，同时也使自己的产业得到发展。

同济EMBA：产业地产商和管委会共同承担开发职能？

任浩：是的。甚至运营，都可以交由专业性机构去负责。实际上，要提高园区的管理水平，就要提高园区专业化管理能力。现在所有的园区管理职能，都集中在管委会这一个机构或它的开发总公司手中，但是无论是它的资源还是能力都是不充分的，所以应该更专业化一些。

同济EMBA：如何做到更专业化呢？

任浩：专业化就是要把园区的规划、开发、运营和服务四种职能分开来。

第一类是规划机构。园区管委会作为一个管理机构，需要提高它的规划能力。除了行使政府的管理职能以外，还要做一些规划职能，包括监管。

第二类是开发机构。开发机构是指，园区的项目出资方与建设方。这可以让有经济实力和开发经验的机构去从事：产业如何定位？资金如何解决？它来实施落地这个规划，其专业化程度和效率会高于园区管委会。

第三类是运营机构。运营机构不是园区的开发商，而是从事园区的招商和为企业提供专业服务的机构。例如万科把开发好的15万平方米的前海自贸区的企业公馆项目，建设好后将项目资产整体打包给产业信托基金公司，现在这个地产的开发股东是信托基金。万科不是开发主体，但是运营管理由它负责，通过这样的方式把资金盘活。我觉得这就是专业化的运营发展方向。万科的特长是物业管理，它可以坚持这个，但现在作为孵化器的园区管理，需求远远不止物业管理。还需要高层面的服务提供平台，诸如资金服务等等，这就需要引入第三方机构。

第四类是专业性的服务机构。例如利用商业企业去承建、提供并经营园区配套的商业设施，利用金融资本公司来进行融资服务等。他们作为我们的服务商、服务机构所做的专业性服务，一定比园区管委会自己做要好。

同济EMBA：您提到万科的例子，万科是先例么？

任浩：的确像万科这样做的不多现在社会上一些所谓的专业企业都缺乏这个意识，大家都想通吃。实际上，每个人优势不同，四个方面可能你都很擅长，但是专注在某一项可以获得更多的利益。——这就是在经济学中讲的“比较优势”。每个机构从事自己最擅长、有价值的一块，要比几个都做更安全、成本更低，做的更好，这是社会发展的必然趋势。

所以为什么说现在园区的总体管理水平不高，关键因为这种专业性机构分的还不够细，这样的成熟机构还太少，有的甚至还没有。所以提高园区的管理水平，要提高园区专业化的管理水平；要提高专业化的管理水平，首先要建设健全专业性机构类别与数量。