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企业研究:解读新天地的成功之道
来源:同济大学发展研究院--巩祥彬 浏览次数:610 日期:2016/4/18  加入收藏


企业家和企业管理团队研究

专题导言

东方经营之神松下幸之助说:一个企业的兴衰,70%的责任在于企业家。西方管理学宗师德鲁克说:一个企业组织只能在企业家的思维空间之内成长。正因为这样,人们总是把克莱斯勒的复兴、GE的强大归因于企业家艾科卡和韦尔奇,把联想的成长和海尔的成功归因于企业家柳传志和张瑞敏。一个企业倘若要成就为一个蓝筹公司,首先必须拥有一个卓越的、志存高远的企业家。套用“先有非凡之人而后才有非凡之事”的说法,即:先有蓝筹素质的企业家而后才可能有蓝筹企业。

马云、雷军、柳传志、王石、郭广昌、稻盛和夫等这些如雷贯耳的国内外企业家的名字广为人所知。这些成功的企业家身上有什么共同特质,他们在面对经营瓶颈时候又是怎么决策等诸如此类的问题值得我们深思和研究。

基于此,本专题通过对上海姑爷罗康瑞的介绍,深入剖析企业家精神,分析企业家成功的特质等,希望对相关管理从业者有所启示,以便提升企业的管理水平,在当前的竞争日益激烈的互联网时代大环境下立于不败之地。

很少人不知道上海的新天地,它的名气如日中天,几乎盖过了外滩和东方明珠。很少人去过后不感叹:石库门居然发生了这样翻天覆地的变化,很少人知道,究竟是谁把一片老旧的弄堂改造成今天的时尚之地。他就是——

“上海姑爷”罗康瑞

约纳堂是一只海鸥。罗康瑞喜欢别人把自己比作约纳堂。

因为约纳堂不同于一般的海鸥,它是罗康瑞最喜欢的一本书《天地一沙鸥》里的一只以追求完美的飞行技巧为生存最终目的的海鸥。罗康瑞希望自己跟约纳堂一样,用锲而不舍、力求尽善尽美的精神带领自己的企业成长。

其实,论财富,罗康瑞一手创办的瑞安集团与香港十大财团中的和黄、恒隆、恒基等地产巨头相去甚远。但现在,罗康瑞可以称得上是中国最具国际知名度的开发商。在国内,有超过10个大城市向他发出邀请,请他帮助改造旧区,在当地再造一个瑞安的标志品牌新天地

“新天地”的传说

如果缺少了罗康瑞,在不少财经人士眼里,这届的福布斯峰会多少失去了些颜色。幸亏这个新天地的创造者很给史提夫·福布斯面子。

坐在金茂君悦大酒店的大堂里,55岁的罗康瑞依旧穿着那身标志性的改良中装。之所以称为改良中装,是由于在设计上融入了西装的元素。而在他看来,上海新天地的成功,和自己的着装如出一辙,融合了东西方的文化。整旧如旧的是石库门,内里装灌着星巴克吴思远影城东魅这些活动的因子,再加上人的串联,新天地不火也难。

罗康瑞并不愿意多谈新天地过去的沧桑和现时的辉煌,他更愿意聊聊他和瑞安的未来。他告诉记者,现在正计划筹组一个新的大规模的房地产公司,也是由瑞安控股,由许多投资者和瑞安一起来做。罗康瑞说,现在还不方便透露具体的投资者,但现在国际上很多的投资者都看好中国,他们很喜欢新天地,因此他们都来找我。说这话的时候,他的脸上浮现出一丝狡黠、几分得意。

对罗康瑞而言,他并没有很强的石库门情结,改造石库门于他不过是一桩生意。罗说起自己的地产生意经来乐此不疲。他告诉记者,自己投资的方针策略和其他房地产开发商不太一样,新天地的房产只租不卖,但与其一湖之隔的住宅小区翠湖天地第一期很快就全部卖光了。原因是,瑞安总是先营造好环境,然后再进行房屋开发。像新天地旁边的这个湖就是瑞安先于小区挖凿的一个人工湖,并进行了绿化。实际上我们一分钱广告都没有投,现在还有2000多人在排队买我们的第二期。说起这个结果,罗颇为满意。

其实,“新天地”周围的房子好卖,并没有罗说的那么简单。如今,“新天地”成为了上海的又一个坐标,“新天地”模式也成了中国老城区改造的一个典范。但当时,罗康瑞决定投入巨资保留卢湾区的这一片3万多平方米的石库门建筑时,人们都认为这个香港商人有点傻。石库门建筑其实就是上海的弄堂,过去曾经有六成的上海人住在这种房子里。这种房子里没有厕所等卫生设施,人们新的一天都是在家家户户主妇刷马桶的声音里开始的。当上海市进行城市改造时,这样的弄堂自然要被拆掉。此时,罗康瑞却以公益性质的人工湖及绿地为代价从卢湾区区政府拿到了太平桥地区的52公顷土地。太平桥地区,位于上海市中心淮海中路的南端,此地有大片的石库门建筑,但都破败不堪。罗康瑞举起了花巨资打造的手术刀,开始了对该地区的整容手术。他的想法是:把上海最典型、古老的街区保存下来,变为最新锐、奢华的消费场所。而这个手术不亚于一场赌博:这片不到10分钟可以走一圈的弄堂,花了罗康瑞当时总资产的50%——14亿元。

他花了3000万元人民币请来美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所,并请同济大学建筑设计院为顾问,因为美国人没有包袱。为了整旧如旧,罗康瑞花了大价钱,最后统计出来的情况是,新天地每平方米的造价达到了2万元。而为动迁这一地块上近2300户、逾8000名居民,瑞安又耗资超过6亿元人民币。

罗康瑞的想法成为现实,石库门从私人化走向了公众享受——目前新天地已经有98家知名品牌的店铺。每个人都能从中找到一点自己喜欢的东西。

13亿到250亿的历程

接下来,罗康瑞的工作重心转移到在新天地周围开发住宅楼、商务楼和购物中心上,而翠湖天地一期住宅楼只不过是小试牛刀。罗一脸豪气地说,我们的平均房价是上海最高的,而将来把新天地周围开发完要810年,预算投资至少250个亿。

罗告诉记者:很多银行来找我们,说可不可以参与我们的融资计划啊什么的,但我们完全没有这个需要,我们的资金没有任何问题。实际上,这可以看做是罗对外界怀疑瑞安的资金链肯定要出问题的一个回应。而说这些话时,罗脸上也始终挂着微笑,一句不提为新天地所吃的苦。

“新天地”改造工程开始时并不顺利。由于新天地高达14亿元人民币的巨额投资,建设之时又正处于亚洲金融风暴的冲击下,国内外的银行都不肯轻易放贷。罗康瑞的助理周永平回忆起往事唏嘘不已:我们去找银行贷款,他们问,你们究竟是做什么?娱乐、餐饮、住宅还是旅游?我们去政府部门审批,也不知属于文化还是旅游。不得已,罗康瑞拿出自有资金8亿元开工,一年后银行才放出了4500万美元贷款,约占总投资的30%。罗后来说,我知道万一这个项目做不出来有多大风险,但那时我对自己还是很有信心的,因为我知道有可能出现的最坏情况会是什么样子:就是没人来租,14亿元等于扔进水里。

但是罗还是觉得一定要做出来,因为他一直坚持自己的两个想法。罗认为,房地产跟经济增长肯定是挂钩的,在过去这10年中,上海的经济增长平均达到了12%。在这样的一座城市的市中心来做这样的一个项目,如果没人喜欢,没人租,那本身就是不正常的。罗经常到国外去旅游,每到一个城市,都一定去看看这个城市的旧房子是个什么样子。罗发现,它们都很吸引游客,他的另一想法就是:上海还没有,为什么我不可以在上海做一个呢?而这两个想法就造就了今天的新天地。记者想起前一天晚上在新天地里泡吧,那家酒吧的人均最低消费已经上涨到100元,而一年前还没有设最低消费。同行的朋友不无艳羡地说:“‘新天地的房租上涨得很厉害,刚开始时根本没什么人敢租这儿的房子,现在是此一时彼一时也

“更多地产商目光还在地皮上,而罗康瑞已经看到了地上老房子的价值了。”上海同济大学教授、著名规划专家阮仪三曾这样评价罗康瑞的胆大和见识。

本文通过对企业家罗康瑞的企业家精神分析,可以看出他的胆大的见识等特质带领瑞安地产走向一步步的成功。希望他的精神对企业家特别是当下的创业者有启示。



 
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