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【园区研究】全面剖析中国式产业园区乱象现状:4大乱局、6大误区
来源:同济大学发展研究院 浏览次数:347 日期:2016/2/17  加入收藏

导言:在中国当下的产业园区中,存在两种典型的盲目开发模式:一是过剩式开发。走进园区,物业大量过剩,空置现象严重,貌似琳琅满目,实则死棋一盘,看不到任何产业氛围,产业园区成工业“鬼城”;二是等待式开发。聚焦高新区选取此文,深度透析了中国式产业园区的乱象现状,并对未来产业园的对策、发展趋势分析。

一、现状: 乱象、误区及难度

四大乱局

在招商引资的压力下,地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户,而各类公司也冲着廉价派送的资源而来,急速扩张,工业地产的开发,变成了一场以社会资源作交易的圈地运动,乱象纷然。

圈地园:外俨车水马龙内然陋室空堂文字理念鸣锣,虚拟项目开道,数字指标入围,理想利税突围。先拿地,再围挡,几通一平过后,静候企业拿钱为我建园,外看“车如流水马如龙”,内看“陋室空堂,当年笏满床”。养田鼠不错,养企业难办。碧云天,荒草地,巷陌连野,野上寒烟翠。工业园变成了“圈地园”,削尖脑袋,硬拼土地“红利”。

烂尾楼:曾夸海口白富美如今实则跛脚鸭不少开发商初衷多为钻政策空子,榨尽优惠空间;用住宅地产模式开发工业地产,“一锤子”心理比较严重;服务平台呼声叫得最响,做得最差;以工促商、以商养工的长效收益意识淡薄。企业被诱哄着走进去,哭喊着出不来。没有后续资金的跟进,工业园成了典型的跛脚鸭,我自横刀“烂尾楼”,被人怒骂爱谁谁。

标配城:看上去很美听上去很囧产业园仿佛成为标配城,人有我有,我差但有,模仿甚于创新,人云亦云,千篇一律,同质化、同构化严重。没有缜密的市场调研,忽略与核心客群的精准对接,纸上谈兵,闭门造车,将工业园区建成只可欣赏不可把玩的瓷娃娃,比一比还好,碰一碰不可,看上去很美,听上去很囧。

万国城:捡进篮子都是菜收入囊中尽是财产业园不应是大型企业的专属区,也不应是中小企业的试验田,更不应是小微企业的“攀高枝”,而应是大中小微企业按照产业链条的需要进行梯度式配置入围。忽视全产业链的企业有效配置,单纯的铺罗撒网,奶多奶少都是娘,来者不拒,尽收“麾下”。没有核心竞争力的长效打造,势必造成繁华背后的荒凉再现。

二、呼声:企业何去,政府何从?

下面是就我个人对高新区国际合作方面的思考,也符合这次论坛的主题,就是国际化的主题,作为国际化,这个命题是从高新区建区开始提了,当时我们提了高新技术的商品化、产业化、国际化。

企业:钱款都去哪儿了?面对开发商的“炮火连天”,迫临生产基地转移的企业都在观望。在政策优惠和快速入驻的承诺面前,企业不得不从牙缝中挤出一点牙膏,为开发商的项目实施补充及时雨。然而,今日改规划,明日跑衙门,我等到花儿都谢了,难得你广厦千万间。及时雨哪去了,原来都下到了园区的大门外。钱款哪去了,原来都投向了另一个项目地。企业人财两空,最终落个弹痕遍地,也难以治愈心中的创伤。

政府:政绩都去哪儿了?新官上任三把火,走马上任的领导干部都急于给上级政府交一份满意的答卷。古来为官一任,造福一方,今日为官一任,掘地造城。土地是政府手中最优质的资源,也是政府手里最拉动GDP的不二法宝。被高明的开发商一蛊惑,我的地盘我做主,不管三七二十一,卖一块地再说,先掘得手中第一桶金。至于项目是什么,效益是什么,那是下一任政府的事。我只管标杆和政绩,哪管他洪水来袭侵吞谁。

园区:企业都去哪儿了?定位是什么,我还不知道,先建设再说;市场是什么,我也没调研,先招商再说。到手的土地就是我家的后花园,造池塘还是造别墅,别人无权干涉。传统的开发模式,传统的营销模式,忽视由卖方市场向买方市场的培育打造,自以为奇货自居,实则琳琅满目,没有特点,没有亮点,没有卖点,环环想赚钱,节节欲生利。门可罗雀时,惊回首,企业都去哪儿了。于是,放低身段,让利优惠,重塑形象,可惜为时已晚。

六大误区

行政干预过多,市场作用有限

多年的产业园区开发实践表明,市场在开发建设的资源配置中既没有发挥好基础性作用,更没有发挥好决定性作用。开发前期行政指令多于行政指导,后期行政约束多于行政激励。总之,市场作用明显有限。

价值构成松散,增值空间有限。从园区地段价值、产品价值和服务价值等项目价值构成体系来看,产业园区的价值构成显得过于松散,增值空间尤为不足,需要从供应者、购买者、投资者和竞争者等多方面加强凝聚力,提升项目的价值。

整体策划不够,园区定位模糊。脱离前期整体策划的快速投资,脱离准确定位的重复建设,只能导致项目资金的过早沉淀和项目发展的后继乏力,造成项目审批难、落地难、开工难,方案一改再改,迟迟不能启动,短期无序,远景疲软。

规划设计粗放,产品结构单一。在区域内同类化、同构化和同质化园区比对中缺少定向的市场需求,在没有产业基础和主导产业做支撑的开发建设中,难以形成明显的行业聚集力和竞争力。园区产品设计比较粗放,尚有很大提升空间;应结合充分的市场调研,形成详尽的客户需求报告,为企业量身打造出特色化、创新性园区产品。

功能分区功能不足,综合配套机械配套。功能分区无法突显功能,综合配套过于机械,产品缺少使用价值,园区缺少产业氛围,难以做到与市场严丝合缝的对接。目前,多数西部产业园区项目依然保留了产业园的部分开发模式,在功能分区、综合配套以及产品结构上,缺少了更多的市场亮点,无法形成独特的市场吸引力,从而泯然于风起云涌的区域产业园区大潮之中。

为什么和干什么。由于多数产业园区局限于计划经济的思维,市场化思维明显不足。在开发建设中,缺少系统的前期策划,缺少缜密的市场调研、强劲的资源整合、准确的项目定位以及行之有效的开发模式和盈利模式,致使多数项目从一开始便处在一个为什么和干什么的尴尬境地当中。八大难度

八大难度

在开发建设中,产业园直面八大难度:

① 做好形象工程和效益工程相统一的难度;

② 做好投资主体和后期运营主体相置换的难度;

③ 做好少量资金启动和快速资金回笼相结合的难度;

④ 做好招商政策支持承诺和优惠政策兑现相一致的难度;

⑤ 做好开发主体主观建设和市场需求客观倒逼相促进的难度;

⑥ 做好入园企业专业化生产和园区产业集群化组团相匹配的难度;

⑦ 做好项目开发建设平衡起驾和园区运营管理后期护航相支撑的难度;

⑧ 做好现有客户储备显性刚需和未来招商定向推广潜在强需相兼容的难度。

三、对策:破局之道

①抢抓机遇,深挖项目价值,探索盈利模式。

鉴于产业园区产品单价低、开发强度低、招商难度大、利润空间小、建设进度慢、资金回笼周期长等特点,理顺开发思路,探索盈利模式是项目的重中之重,掌握合理的开发次第和开发节奏是项目在功能布局和资金平衡使用上必须处理好的先手棋。

②细分市场,甄别客群,做好选择性针对性包围。

细分市场,抓龙头企业和区域领军企业等主要目标市场,以区域内多领域配套企业和上下游企业为必要补充。在客群选择中,以入园要求强烈的意向企业为核心群体,顺水推舟,争取首先取得突破;以符合项目定位的入围企业为重要客群,定向围攻,力争形成内部组团;以游离于外围的观望企业为投资客群,进行拉网筛选。做好策略化营销,做到有甄别,有选择,因企而异,对症上策。

③控制投资节奏,确保项目形象和效益双轮驱动。

地方政府常把项目建设形象与土地指标、证件办理、配套费减免等优惠政策进行倒置捆绑,产业开发商在投资节奏把控及项目建设形象上需做合理把控,才能得到形象、进度两相宜的可控局面。

④以市场为导向,准确定位,精细规划,精准对接。

深入市场调研,从宏观政策、区位特征、产业基础、竞争环境、客户需求入手,做好项目准确定位。同时,结合阶段性招商成果、推广经验和市场反馈,精细化园区整体规划和单体设计,做好园区产品户型结构、物业功能分区、分类组团关联与市场需求的精准对接。

⑤内外结合,平衡开发,整体推进,重点突破。

按照产业园区物业建设的基本规律,园区需要做好诸多地块同步开发的建设,做好主力开发,兼顾平衡开发,由此,外在基础设施的有效利用和内在配套设施的有序建设显得尤为重要,厂房等企业所需的主要物业产品难以实现重点建设。

⑥同类项目云集,打造核心竞争力是可持续发展的保障。

在产业园开发建设中,多数周边实力园区云集,且多数均经过了一定的市场培育期;如何使项目后发先至,笑傲市场,有赖于项目核心竞争力的整合打造。通过对资金实力、聚集引力、辐射张力、发展潜力以及面对压力等多方面的综合分析,推断项目的可持续性。

⑦借力行业资源,创新推广模式,实现园区低成本招商。

在现代产业园区的营销推广中,企业这一生产主体无法利用较低的成本与市场精准对接;而价格不菲的传统媒体,又往往无限地加大了企业的推广成本,其效果却是非常有限。借力强大的行业资源进行精准性营销推广,是实现园区低成本招商的破局之道

⑧加快信息化集成,实现园区从快速发展到科学发展。

运用互联网思维寻求突破,为园区及企业提供全方位信息化解决方案,实现项目低成本、高效率建设和运营。从“市场、成本、资源”三个因素全面深入,注重打造信息化集成服务平台,构建园区软实力。









 
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